أثر Foxconn، ستّ سنوات لاحقاً. ما الذي فعله فعلاً بمقاطعة راسين.

حين أعلنت Foxconn عن حرم Mount Pleasant عام ٢٠١٧، كان التوقّع ١٣,٠٠٠ وظيفة، و$١٠ مليارات استثمارات، وتحوّل جنوب شرق ويسكونسن إلى "Wisconn Valley". بعد ثماني سنوات وعدّة تحوّلات، العدد الفعلي لموظّفي Foxconn بدوام كامل في الموقع هو بين ١,٠٠٠ و١,٥٠٠ بحسب من يَعدّ. المصنع يصنع مكوّنات خوادم ومعدّات مراكز بيانات، غالبيّتها لبناء البنية التحتيّة للذكاء الاصطناعي لـMicrosoft — لا لوحات LCD التي وُعدت أصلاً.

بكلّ معيار من معايير العرض السياسي الأصلي، Foxconn قصّة مشروع لم يحقّق ما وُعد به. بكلّ معيار من معايير عقارات مقاطعة راسين، هي قصّة سوق تسارع بهدوء متجاوزاً بقيّة ويسكونسن بينما كان الجميع يجادل حول أرقام الوظائف.

أعمل في هذا السوق. لديّ مشترون وبائعون في Mount Pleasant وCaledonia وRacine. إليك ما أراه فعلاً على الأرض بعد ستّ سنوات.

ما الذي بنته Foxconn فعلاً

حرم Mount Pleasant اليوم نحو ١.٤ مليون قدم مربّع من مساحة تصنيع ومراكز بيانات تعمل، مع نحو ٤٨٠ فدّاناً إضافيّاً من الأرض القابلة للتطوير لا تزال Foxconn تملكها لكنّها لم تبنِ عليها. هناك مبنى على شكل كرة أرضيّة مرئيّ من I-94 لا يحتوي على شيء بعينه. هناك مركز بيانات من الفئة ٨ بدأ التشغيل في نهاية ٢٠٢٤ ويقوم بعمل حقيقي مربح لبنية Microsoft Azure للذكاء الاصطناعي.

ذلك الجزء الأخير مهمّ. عرض Foxconn الأصلي — شاشات مسطّحة مصنوعة في ويسكونسن — كان قد أصبح متقادماً بحلول ٢٠١٩. ما نجا هو عمليّة تصنيع ومراكز بيانات أصغر بكثير وأكثر فائدةً تُولّد إيرادات ووظائف وقاعدة ضريبيّة حقيقيّة. لكن بحجم عُشر الأصل.

بالنسبة لعقارات مقاطعة راسين، لم يهمّ ذلك الحجم. ما همّ هو أنّ البنية التحتيّة بُنيت على أيّ حال.

ما الذي تغيّر في Mount Pleasant

الاستثمار في البنية التحتيّة لحرم Foxconn — الطرق، المياه، الصرف الصحّي، الكهرباء — بلغ نحو $٧٦٤ مليون من الإنفاق العامّ. معظم ذلك لم يدخل مباني Foxconn. ذهب إلى البلدة المحيطة: تقاطع جديد على I-94، خزّان مياه جديد، توسيع قدرة الصرف الصحّي الذي فتح آلاف الفدادين من الأرض للتطوير السكني والتجاري الذي لم يكن قابلاً للبناء عليه سابقاً.

تلك هي القصّة الحقيقيّة.

منذ ٢٠٢٠، أضافت Mount Pleasant بناءً سكنيّاً جديداً أكثر ممّا في العشرين عاماً السابقة مجتمعة. التقسيمات الأحدث — Renaissance، Foxwood Reserve، أقسام Highland Park — تبيع منازل بأربع غرف نوم في نطاق $370K-$450K تُقارن بـ$80K-$120K أكثر من منازل مماثلة في Racine على بُعد بضعة أميال شرقاً. مشترون من ميلواكي وشمال إلينوي يظهرون بأعداد، يبحثون عن بناء أحدث بسعر أُخرج من Brookfield منذ سنوات.

إن كنت تتسوّق في المنطقة، يشرح دليل Mount Pleasant أين هي المباني الجديدة وما هي أسعار النقاط فعلاً حسب التقسيم.

ما الذي حدث في Caledonia

Caledonia هي البلدة التي كانت دائماً تملك الأرض. ما لم تكن تملكه هو قدرة البنية التحتيّة. توسيع Foxconn للصرف الصحّي والمياه غيّر ذلك. التقسيمات الأحدث في Caledonia — Stone Creek، Crawford Estates — بُنيت على أرض كانت قبل عشر سنوات تتطلّب أنظمة صرف منزليّة وآبار مياه، وكانت ستكون عمليّة بيع أصعب بكثير.

لعبة قيمة Caledonia الآن هي قطع أرض ١-٣ فدّان في الأقسام الأقدم من البلدة، حيث أحجام الأراضي أكبر والسعر للفدّان أقلّ بكثير من تقسيمات Mount Pleasant الأحدث. إن أردت أرضاً ضمن مسافة تنقّل ٣٥ دقيقة من ميلواكي، فهذه هي الصفقة. لديّ دليل حيّ Caledonia يدخل في التفاصيل.

ما الذي حدث في مدينة Racine

هذا الجزء الذي لم تأخذه قصّة Foxconn الأصليّة في الحسبان.

مدينة Racine — Racine الصناعيّة القديمة، بواجهتها على بحيرة ميشيغان ومخزون مساكنها من طفرة التصنيع في العشرينات — كان يُفترض أن تكون الرابح الكبير من Foxconn. وظائف جديدة تعني مشترين جدداً، ما يعني تجديد المركز التاريخي.

ما حدث فعلاً: البناء الجديد والمشترون ذوو الدخل الأعلى ذهبوا إلى Mount Pleasant وCaledonia. حصلت مدينة Racine على الفائض، وهو مختلط.

الخبر الجيّد: متوسّط الأسعار في مدينة Racine ارتفع ٣٧.٨٪ خلال ستّ سنوات. هذا ارتفاع حقيقي. دخل المستثمرون. عدّة مبانٍ مطلّة على بحيرة ميشيغان كانت موصدة عام ٢٠١٨ أصبحت الآن مُجدّدة ومسكونة وتساوي ضعفَين أو ثلاثة أضعاف ما بِيعت به آنذاك.

الخبر السيّئ: كثير من الارتفاع ذهب للمستثمرين والمشترين من خارج الولاية، لا للسكّان القدماء الذين كان يمكن أن يستفيدوا منه. سوق الإيجار أصبح ضيّقاً. بعض الأحياء شهدت تهجيراً حقيقيّاً.

للمشترين الآن، مدينة Racine هي الصفقة الأرخص في المنطقة الثلاثيّة. واجهة على بحيرة ميشيغان بسعر لا تجده في مقاطعة ميلواكي. منازل من ثلاث غرف نوم على مسافة مشي من البحيرة في نطاق $180K-$260K. لمزيد من التفاصيل، اطّلع على دليل Racine.

ماذا يعني هذا إن كنت تشتري في مقاطعة Racine

أثر Foxconn مُسعّر إلى حدّ كبير. موجات الارتفاع الكبيرة حدثت في ٢٠٢١-٢٠٢٣. قراءتي للمستقبل:

• Mount Pleasant يواصل الارتفاع المعتدل، حيث البناء الجديد يضع الأرضيّة والأقسام الأقدم تتبع بفارق زمني. إن أردت الأحدث، هنا تشتري.
• Caledonia هي لعبة الاحتفاظ طويلة الأمد. أرض، قطع أكبر، ارتفاع بطيء لكن ثابت. السوق الذي تشتري فيه الآن ويرث الأولاد شيئاً.
• مدينة Racine صفقة تكتيكيّة. الواجهة البحريّة والأحياء القابلة للسير ستواصل الارتفاع. بعض الأحياء الأبعد عن البحيرة لن. معرفة الفرق هو عمل الوكيل.

ماذا يعني هذا إن كنت تبيع

إن كنت تبيع في Mount Pleasant أو Caledonia الآن، أنت في موقع أقوى من أيّ نقطة في تاريخ مقاطعة Racine. المشترون يبحثون. المعروض لا يزال ضيّقاً. لكن — وهذا مهمّ — المشترون الذين يحضرون متمرّسون. لديهم بيانات المقارنة. يعرفون بكم تُباع المباني الجديدة. لن يدفعوا مبالغ زائدة عن منزل ranch من التسعينات لمجرّد أنّ Mount Pleasant ساخنة.

استراتيجيّة التسعير تهمّ هنا أكثر من معظم الأسواق التي أعمل فيها. سعر الإدراج يجب أن يعكس ما يقدّمه منزلك تحديداً، لا "ما تفعله Mount Pleasant". احصل على تقييم مجّاني للمنزل وسأشرح كيف يُقارن منزلك وما هو النطاق الواقعي.

شيء أخير عن Foxconn

أيّاً كان رأيك في الصفقة السياسيّة التي أتت بـFoxconn إلى ويسكونسن، الأثر العقاري هو ما هو عليه. بُنيت البنية التحتيّة. انفتحت الأراضي. جاء المشترون. بعد ستّ سنوات، مقاطعة Racine هي السوق الأسرع ارتفاعاً في جنوب شرق ويسكونسن، وهذا لن يتغيّر في العامَين القادمَين.

إن كنت تحاول معرفة ما إذا كنت ستشتري هنا، أو تبيع هنا، أو تحتفظ — راسلني. سأعطيك القراءة الصادقة لوضعك المحدّد. لا النسخة المصمّمة لتجعلك تكتب عرضاً.